土地相場を知るには、公示地価や実勢価格など、それぞれきちんと理解しておく必要があります。また各エリアの不動産会社の取引情報もチェックしておきましょう。
三郷市は、この1年間で住宅地・商業地・工業地の3つの価格が上昇しています。一方でそれ以外のエリアは下落傾向にあり、選ぶ場所によって土地相場がまったく異なります。
今回は、そんな三郷市の土地相場について情報をまとめてみました。
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まずは公示地価と基準地価を知ろう
土地を売却するにあたり、知っておきたいのが「土地相場」です。
土地相場には、数種類の価格が存在するのはご存知でしょうか？公示地価と基準地価もそのひとつになります。
公示地価
公示地価とは、ひと言でいうと「今の土地価格」を意味します。国土交通省が毎年3月に公表しているもので、土地取引や公共用地の取得、時価評価の基準・指標などに活用されます。
「地価公示」というものもありますが、それによって公表された価格を公示地価といいます。建物の価値に左右されないように、住宅地・商業地・工業地に分類し調査するのが特徴です。
ちなみに、土地売却には公示地価のほかに実勢価格・相続税路線価・国定資産税評価額・鑑定評価額が存在します。基準地価については後述しますが、公示価格のひとつになるため、調査地点は違うものの同じ意味になります。
それを踏まえたうえで、三郷市の公示価格を調べてみました。
三郷市は埼玉県の東南部に位置し、人口約14万人と戸田市に次いで県内で17番目に多い町です。2023年1月1日の価格は、インター南1丁3番4がもっとも高く、坪単価51.5万円になります。前年比は4.0％、2018年と比べると23.8％上昇しています。次に高いのが泉3丁目3番11外の41.9万円です。
一方で下落しているのは、彦成1丁目50番4になります。坪単価は28.9万円、前年とは変わらないものの2018年比では-0.8％と下降気味でしょう。
基準地価
基準地価は、都道府県が公表している公示地価です。公示地価が毎年3月に公表されるのに対し、基準地価は毎年9月の7月1日時点の価格が公表されます。一般の土地取引はもちろんのこと、地方公共団体や民間の土地取引などにも用いられ、地価公示とあわせて取引の指標になります。
手順や評価方法が公示地価と似ているため混合しやすいですが、2つは似て非なるものです。そのため区分も公示地価とは異なり、住宅地・商業地・工業地・宅地見込み地などが含まれます。「基準値標準価格」や「都道府県調査地価」とも呼ばれています。
三郷市は、中央1丁目13番3の坪単価が75.6万円と高く、前年比2.2％、2018年比2.7％となっています。公示地価に比べると下落が少ないのと、高州1丁目115番1外が2018年に比べて-1.0％下がっている程度でしょう。
土地価格の動きは？5年間の変化率
2023年の公示地価・基準地価を知ることも大切ですが、1年間の動きも重要になります。三郷市は住宅地が+0.3％、商業地が+0.4％と徐々に回復しているのがわかります。
一方で、5年間で見ると下落しています。
2018～2023年の変化率
三郷市といっても、エリアによって変化率は異なります。もっとも価格が上昇しているのは、外環道の工業地です。それ以外では三郷中央駅周辺も上昇傾向にありますが、ほかのエリアは下落が目立つところもあり二極化が進んでいます。
ちなみに、上昇しているエリアは5年間で+10％以上にもなります。一方で下落しているエリアは-0.1～-4.9％のところがほとんどでしょう。-10％以上のエリアは2023年1月1日の時点では見当たりませんでした。
どうして、駅周辺だけ急激に上昇しているのでしょうか？その理由は「物価のインフレ」が大きく関係しています。とくにコロナ禍に入って以降、住居（戸建て・マンション）の建築費は上昇傾向にあります。
またロシアのウクライナ侵攻によってさまざまなモノが高騰しました。現在もなお、小麦や木材などが上昇し続けています。こういった影響が、5年間の変化率に関係しているのでしょう。
その逆で、駅から離れたエリアはまだまだ農地も多く、宅地化で土地も余っています。土地が余るということは、買い手も減ってしまいます。買い手が減ると、当然価格は上がりません。駅周辺と価格差があるのはそのためでしょう。
今後の土地価格
低金利が長引いている日本では、7割以上が変動金利で住宅ローンを組んでいます。そのため、金利上昇のリスクを考える方も少なくありません。
しかし近年のロシアのウクライナ侵攻によって、少しずつ金利が上昇しているといいます。とくに長期金利に関しては、目に見えて上がってきているのがわかります。現段階では変動金利の上昇は見られませんが、将来的に上がる可能性は0ではないでしょう。
一般的に、金利は1％上昇するごとに住宅ローンの利息が増えます。たとえば毎月10万円の返済を考えている場合、今は3,500万円の物件を買うことができますが、金利が1％上昇すると3,000万円の物件しか買えなくなってしまいます。
そうなると、不動産価値にも大きな影響を与えるてしまうでしょう。実際、15～20％は下がる可能性があります。
ほかにも、生産緑地が宅地として放出されることや、三郷市の人口が10年間で約1,000人減少することなど、土地価格に影響を与えるポイントはいくつか存在します。
物件の売買にはどのように影響する？
公示地価は、各エリアの平均価格になるため、実際に取引をするとなるとまた変わってきます。たとえば三郷中央駅の周辺（住宅地）は、公示地価が50万円/坪であるのに対し、取引価格は39～83万円/坪になります。しかも、どちらも「第一種中高層住居専用地域」です。
このように、公示地価だけで売却を決めてしまうのはあまりよいとはいえません。また不動産会社によっても変動するため、じっくり比較しながら決定しましょう。
取引価格と異なる理由
結論から申し上げると、取引情報が不動産会社によって変わってくるからです。不動産会社は市場のようにすべての取引情報を把握しているわけではないので、どうしても変動しやすいのでしょう。
それぞれ異なる取引情報を盛っているのであれば、当然「評価額」「取引価格」も変わってきます。購入も売却もより多くの取引情報をもっており、かつ買い手・売り手の実績が多いところを選ぶようにしましょう。
物件を購入する場合
物件を購入する方法はさまざまです。不動産会社やインターネットを駆使して探すのもよいですが、非公開物件をチェックしてみるのもひとつの手でしょう。
非公開物件とは、文字どおり公開されていない物件を指します。人気が高い物件はもちろんのこと、価格が安い物件や近所に知られず売却したい方など豊富にあり、三郷市で物件購入を検討している方にも最適です。
物件を売却する場合
一方で物件を売りたい方は、一括査定がもっとも手っ取り早いでしょう。というのも、エリアや物件は不動産会社によって強みが変わってくるからです。だからといって、取引実績を載せているところはほとんどありません。
そうなると、どのエリアが人気で戸建てorマンションどちらを売ったほうがよいのか、確実に判断するのは困難になります。一括査定なら一度で複数社の査定・見積りが可能なので、売却にも役立つでしょう。
三郷市は、駅周辺の土地価格が上昇していますが、それ以外のエリアは下落傾向にあります。物件を売る際は、そのことも念頭において不動産会社を探してみてください。
まとめ
三郷市の公示地価は、1年間で住宅地・商業地ともに+0.4％ほど上昇しており、外環道周辺の工業地も価格がぐんと上がっていることがわかりました。一方で駅から少し離れたエリアは農地が多く、宅地化が進んでいます。
ようするに、駅周辺とは違い極端に下落しているのです。都心への移動が便利で通勤需要が高い三郷市ですが、新しい住宅が増えれば土地価格も上がりにくくなるでしょう。
物件の購入や売却を検討している方は、そのことも踏まえて進めていく必要があります。不動産会社選びも重要になるため、比較しながら自分にあったところを見つけましょう。
